청약 초보 입주 시까지 필요한 자금 계산 시 고려해야 할 것

청약 초보 입주 시까지 필요한 자금 계산 시 고려해야 할 것

출처: 나, 망원동

 

청약 초보의 마음을 대변해 보자면, 현재 내가 청약 초보로서 잘 모르는 상태로서 기회를 놓치는 것은 아닐까 하는 생각에 어차피 당첨도 안될 것 같으니 우선 지원하면서 알아가야겠다는 생각이 든다. 내가 지금 그러고 있다. 그러나, 그러다가 덜컥 당첨이 되어버렸을 때 자금 마련이 못 된다면? 그래도 자금마련이 가능할 것 같은 가격의 분양에 청약을 신청했다고 생각했지만(사실 나의 경우, 아직은 사전청약만 해봐서 쉽게 생각했다.) 막상 납부 시기가 되고 불가능해서 당황할 수도 있다. 그래서 청약 신청 때부터 자금을 계산하는 방법을 알아보았다. 알아두면 계획적인 자금 준비에 동기부여도 될 것이다.

 

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입주자 모집공고에서 분양가 및 계약금과 납부일정에 대해 확인하기

 

1) 계약금

- 계약금은 공고마다 상이하다. 분양가의 10% 일수도, 20% 일수도 있다.

- 계약금은 당첨자 발표 직후 계약일에 납부한다.(우선 준비해두어야 하는 돈!!)

- 대출 불가능

 

 

2) 중도금 납부 횟수 및 매 회 납부 금액

- 중도금을 몇 차례에 나누어 납부하는지 확인한다.(n차, 공고마다 상이하다.)

- 해당 차수마다 중도금 납부일에 납부한다.

- 자서: 1회 차 납부일(대출 실행일)로부터 한달 전쯤에 은행 승인 완료나야 한다. - 대출 신청자의 신용등급과 소득 확인

- 공고에 따라 중도금 대출이 불가능할 수도 있다! 이 경우라면 회차별로 은행에 바로 현금 납부해야 한다.

- 중도금 대출이 가능하다면 LTV를 적용받는다.(LTV는 투기과열지구/비규제지역 여부나 개인 소득, 주택 소유 여부, 소유 수에 따라 다르게 적용받는다. 또한, 중도금 납부 시에는 DSR과 DTI 규제는 적용받지 않는다.)

- 중도금 대출 시 무이자, 이자후불제 여부를 확인한다. 무이자로 중도금 대출을 받았다면, 최초 입주일에 건설사에서 이자를 지급(건설사가 대신 납부)한다. 이자후불제라면 잔금 납부 시 이자도 한꺼번에 납부한다. 따라서 이자 비용까지 미리 계산해 둬야 한다. 2023년 기준, 분양가 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있다.(규제 완화)

- HUG 중도금 대출한도를 파악해두어야 한다.(최대 분양가의 60%임)

 

※ LTV(Loan To Value Ratio)란?

(주택)담보인정비율. 주택의 담보가치에 따른 대출금의 한도. 즉, 현재 사려는 집의 가치를 기준으로 돈을 얼마까지 빌릴 수 있는지를 뜻한다. 주택 매매가가 기준이 아니라, 대출 당시의 주택 담보가치(금융기관에서 평가한 감정평가액 - 그래서 은행별로 LTV한도가 다르게 나오는 것이다.)가 적용된다.

ex) LTV 50%로 규제를 받는 1억 원의 집은, 5000만 원까지 자금 차입을 받을 수 있는 것이다.

 

 

3) 잔금

입주일에 납부한다. 잔금 납부를 위해 주택담보대출을 받는다면 이때엔 DTI, DSR까지 적용받는다. 상환 기간동안 월 별 원리금 상환액 계산은 네이버 대출계산기에 입력해보면 된다. - 대출 금액, 대출 기간, 연 이자율, 상환 방법

 

※ DTI, DSR란?

주택담보대출(집을 맡아가게 되는 대출 상품)에 대한 규제. 1년 동안 버는 돈 중 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 몇 퍼센트를 차지하는지에 대해 정책을 적용시켜 규제하는 것이다. 규제 강도는 LTV < DIT < DSR 순이라고 생각하면 된다.

 

※ DTI(Debt-to-Income Ratio)란?

총부채상환비율. 소득에 대한 부채의 비율.(연간 기준)

DTI(총부채상환비율) = 주택담보대출(원금+이자) + 기타 대출 (이자) / 연간 소득액

ex) 연간 소득액이 1억 원인 사람이 주택담보대출 연간 원리금이 5,000만 원이고, 각종 기타 부채가 있는데 연간 이자가 1,000만 원이라면 DTI는 60%가 된다. 

 

※ DSR(Debt Service Ratio)이란?

총부채원리금상환비율. 소득에 대한 부채의 비율.(연간 기준) DTI와 다른 점은 기타 대출에 대한 계산법이 다르다는 점이다. 기타대출의 원금이 상환액에 포함되어 계산된다.

DSR(총부채원리금상환비율)  = 주택담보대출(원금 + 이자) + 기타 대출 (원금+이자) / 연간 소득액

ex) 연간 소득액이 1억 원인 사람이 가진 주택담보대출을 포함한 '모든 대출'의 '원리금'의 합이 5,000만 원이라면 DSR은 50%가 된다.

 

※ 기타 대출

신용대출, 자동차 할부금, 전세보증금/예적금/유가증권 담보대출, 신용카드 미결제액까지도 포함됨. 모든 대출 금융상품이라고 보면 됨.

 

※ DTI, DSR 계산기도 있으니, 필요시 활용하자.

 

※ 상환방법

- 원리금균등: 만기일까지의 원금과 이자총액을 합산하여 대출 기간동안 월별 일정 금액으로 나누어 상환하는 방법

- 원금균등: 매달 원금을 월별 일정 금액으로 나누어 상환하며, 상환할수록 원금이 줄어드니 이자가 줄어드는 식의 방법

- 만기일시: 대출 기간동안 이자만 납부, 만기일에 대출금을 일시 상환하는 방법

 

4) 발코니 확장비, 옵션비

요즘 아파트들은 대부분 발코니 확장을 하는데, 이때 비용이 별도로 들어가는지 확인해야 한다. 비용이 별도 추가될 경우, 납부 일정도 별도로 확인해야 한다. 기타 옵션(중문, 팬트리, 시스템에어컨, 빌트인 냉장고 등)에 대한 선택과 별도 비용도 고려해야 한다. 왜냐하면, 발코니 확장비와 옵션비는 대출이 안된다.